Alors que l’hôtellerie a enregistré, en France, de très bonnes performances depuis 2022, de nombreux acteurs du secteur guettent les bonnes affaires du côté du marché des bureaux, aujourd’hui en difficulté. « J’étudie entre cinq et dix opérations de ce type par mois. Il y en a beaucoup que je mets de côté, mais nous sommes convaincus qu’il y a quelque chose à faire dans ce domaine », indique John Hewitt, gérant chez Extendam, une grosse société de capital-risque consacrée à l’hôtellerie. Celle-ci convertit en ce moment à Boulogne (Hauts-de-Seine) un immeuble de bureaux de 2 500 mètres carrés en ensemble hôtelier – l’ouverture est prévue pour 2025.
Cette évolution n’est pas nouvelle : depuis 2021, à Paris, plusieurs hôtels ont ouvert dans d’ex-bureaux : Madame Rêve, dans l’édifice historique de La Poste rue du Louvre, Le Bulgari, dans un paquebot vitré de 11 000 mètres carrés avenue George-V… Ou encore l’hôtel Beau-M, à Montmartre, qui a ouvert en 2023 dans un immeuble de bureaux. Au printemps, un 4-étoiles de 700 chambres doit ouvrir dans la tour Pleyel, symbolisant la renaissance de cet édifice de 39 étages, à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis).
Beaucoup s’accordent à dire que ces conversions devraient s’accélérer. « Aujourd’hui, c’est de plus en plus difficile, et cher, de construire du neuf. La conversion devient plus intéressante. Et désormais, pour un propriétaire, l’hôtellerie peut offrir une rentabilité du même niveau, voire plus élevée, que des bureaux d’entreprises, ce qui n’était pas le cas il y a quelques années », explique Philippe Doizelet, consultant spécialisé en hôtellerie.
Mise aux normes
Ces opérations sont toutefois difficiles à mener – ne serait-ce que par les autorisations administratives à obtenir. Certaines villes sont plus favorables que d’autres à ce type de conversions. « Et puis, cela dépend du type de construction. Le souci, c’est le cœur d’îlot, ces espaces aveugles qui sont durs à convertir. Si vous avez 15 mètres d’épaisseur, cela marche. Vingt mètres, c’est plus difficile », remarque Olivier Petit, consultant pour le cabinet In Extenso.
Il faut ensuite trouver le bon équilibre, avec d’importants coûts de travaux et de mise aux normes : création de salles de bains, évacuations, escaliers de secours… « Dans neuf cas sur dix, c’est impossible, car la rentabilité n’est pas évidente avec le montant des travaux à engager. Mais parfois, selon le prix du mètre carré, ça marche, notamment pour des projets hybrides d’immobilier géré, qui dégagent de bonnes marges : du coliving, des apparthôtels, des projets mixtes entre hôtel et logement étudiant », résume Vanguelis Panayotis, du cabinet MKG.
Il vous reste 31.75% de cet article à lire. La suite est réservée aux abonnés.
