L’assurance-vie et l’immobilier ont formé un binôme gagnant ces dernières années. Les fonds de pierre-papier offraient en effet un rendement stable et attractif, avec une prise de risque limitée. Pour les épargnants les plus précautionneux, c’était une voie de diversification toute trouvée.
Du fait de cet essor, les unités de compte immobilières représentaient un peu moins de 10 % des encours en unités de compte fin 2022. D’abord portée par des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), la collecte en assurance-vie a progressivement profité aux sociétés civiles (SC) et aux sociétés civiles immobilières (SCI). La dynamique a même été très forte en 2022, puisque l’encours de ces supports a progressé de 33 % sur un an. Au 30 juin, il frôlait les 27 milliards d’euros, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier.
Parmi les avantages des sociétés civiles : leur valorisation régulière. Contrairement aux SCPI, ces supports produisent généralement une valeur liquidative hebdomadaire, bimensuelle ou mensuelle. De ce fait, les SC et SCI ont reflété bien plus rapidement que les SCPI la baisse des prix de l’immobilier.
Ainsi, sur les 48 supports pour lesquels Quantalys nous a fourni une performance depuis le début de l’année, la moitié affiche un résultat inférieur ou égal à zéro. Parmi ceux qui s’en sortent le mieux, on retrouve notamment les produits thématiques, spécialisés dans la santé ou le viager, par exemple.
Capimmo (géré par Primonial REIM France) est la référence du secteur : créée en 2007, la SCI pesait plus de 7 milliards d’euros fin juin et elle est référencée dans 169 contrats d’assurance-vie, selon Funds360 [un site de données de financières]. Or, elle connaît un destin particulièrement inquiétant. Depuis le début de l’année, la SCI affiche une baisse de 11,58 % (au 17 novembre).
Surprise
Une chute violente alors que le fonds a distribué chaque année depuis plus de dix ans une performance comprise entre 2,50 % et 5 % net de frais (hors ceux liés au contrat). Cette dégringolade n’a pas échappé aux investisseurs, qui se sont massivement délestés : sur les neuf premiers mois de l’année, la SCI a enregistré 666 millions d’euros de sorties. En ajoutant à cela la baisse de valeur, sa capitalisation a fondu de près de 1,5 milliard d’euros !
Or, dans une société civile, ce ne sont pas les épargnants qui sont directement associés, mais les assureurs qui la distribuent. En quelque sorte, ces derniers investissent en gros puis revendent au détail via l’assurance-vie.
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