La chute se poursuit pour l’immobilier neuf. Seuls 18 000 logements environ ont été réservés au deuxième trimestre 2023, selon les dernières données du ministère de la transition écologique, un niveau de 18 % inférieur à celui connu au deuxième trimestre 2020, « au plus fort des effets de l’épidémie de Covid »…
Ces chiffres pourraient toutefois remonter en 2024. Début octobre, le gouvernement a en effet revu le zonage ABC, qui classe les communes selon le rapport entre l’offre et la demande de logements. Ce zonage rend éligible ou non une ville au Pinel, dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif dans le neuf : seules les communes les plus « tendues » peuvent en bénéficier, celles classées A, A bis ou B1. Le Pinel est ainsi devenu accessible dans 153 nouvelles communes.
Par ailleurs, une cinquantaine d’autres communes qui étaient déjà éligibles au Pinel en B1 ont accédé à la classe A, plus intéressante pour les propriétaires, dans la mesure où le plafond de loyer fixé est supérieur – c’est aussi le cas des revenus maximum des locataires.
Une mesure saluée par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), qui rappelle toutefois, par l’intermédiaire de son président, Pascal Boulanger, « qu’elle ne permettra pas à elle seule de relancer le secteur de la construction ».
Des stations de ski
Le nouveau zonage devrait surtout profiter aux investisseurs tentés par les logements neufs dans des villes comme Toulouse ou Bordeaux, classées B1 il y a encore quelques semaines. En accédant à la zone A, le plafond de loyer autorisé pour la mise en location de ces logements passe de 10,93 euros par mètre carré à 13,56 euros.
« Sur la rentabilité locative, cette différence peut pousser un investisseur à passer à l’acte. Un T2 à Bordeaux de 47 mètres carrés situé près de la gare se vend dans le neuf aux alentours de 249 000 euros. Grâce au passage de zone B1 à la zone A, la rentabilité brute de l’investisseur va croître de 2,84 % à 3,56 % », calcule Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier.
Dans les communes accédant à la zone B1 ou A, les opportunités pour investir ne seront toutefois pas légion, estime David Regin, directeur commercial chez Consultim Partners : « Le marché est tellement bloqué que peu de promoteurs lanceront des opérations sur ces territoires. On sera surtout sur de petits programmes d’une vingtaine de lots où le promoteur a déjà du foncier en stock et d’excellentes relations avec le maire. »
Pour les trois communes passant de la zone C à la zone A, la vigilance est de mise. Ces dernières sont des stations de ski où les prix de l’immobilier neuf sont déjà très élevés. A Samoëns (Haute-Savoie) par exemple, selon les données de Yanport, spécialiste de la data immobilière, les prix du neuf sont estimés en moyenne à 6 609 euros le mètre carré. Des prix bien trop élevés pour rendre ce type d’investissement rentable, étant donné les plafonds de loyer du Pinel, même en zone A.
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