Les beaux jours de l’investissement locatif sont-ils terminés ? Les structures qui proposent ce type de dispositif aux particuliers font, en tout cas, grise mine. « La demande pour des projets a baissé de 50 %. Il s’agit de la chute la plus brutale de ces vingt dernières années », regrette Stéphane van Huffel, directeur général de Netinvestissement et de Leemo. Même s’il n’existe pas de chiffres officiels concernant le nombre de personnes qui achètent pour louer, les professionnels de l’immobilier estiment que cela représente habituellement un tiers des achats.
Premier frein à l’investissement locatif : la difficulté d’obtenir un crédit pour financer l’opération. Même en période faste pour les crédits immobiliers, les banques étaient déjà réticentes à accéder à la demande des emprunteurs qui voulaient acheter pour louer.
Avec la hausse des taux, la situation s’est encore compliquée. « Les banques ne prennent pas en compte la totalité des loyers que peut générer l’opération, et l’examen du dossier montre alors un endettement trop important, notamment si l’acheteur rembourse encore sa résidence principale », explique Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow, spécialiste de l’investissement locatif.
Deuxième frein : les dispositifs de défiscalisation comme le Pinel, qui rendaient attractif l’investissement dans le neuf, sont devenus moins intéressants ces dernières années en raison de conditions plus restrictives, notamment un recentrage sur les plus grandes villes. A la belle époque du Pinel, environ un logement sur deux était acheté pour réaliser un investissement locatif. Ce n’est plus le cas actuellement. Le Pinel est d’ailleurs appelé à disparaître fin 2024 et, pour l’instant, aucun autre dispositif n’est prévu pour le remplacer.
Attention aux « prix de façade »
Par ailleurs, la grande majorité des investisseurs sait désormais qu’il faudra réaliser des travaux parfois lourds si le logement loué est énergivore. Les logements notés E, F ou G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire lors de la mise en location devront être rénovés.
Si les travaux ne sont pas réalisés, le domicile sera considéré comme indécent et devra être retiré de la location entre 2025 et 2034. Entre sept et huit millions de logements seraient concernés. En achetant dans l’ancien en vue de louer, il faut donc bien souvent être prêt à réaliser des travaux et en avoir les moyens. « Attention de bien intégrer les travaux dans le prix proposé si le DPE est E, F ou G. Certains biens à vendre présentent des prix de façade, il faut ajouter une somme importante pour les rénover », prévient Renaud Cormier, président de l’Association française de l’immobilier locatif.
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